Фото: Сергей Ермохин

Поправки к поправкам. Как Смольный помогает застройщикам удержаться на рынке долевого строительства

В июле вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве жилья, которые сильно ужесточат правила работы застройщиков и в конечном итоге могут привести к повышению цен на квартиры до 30%. Петербургские девелоперы и власти хотят обезопасить себя и для этого подготовили свои предложения по изменению этих поправок.

Новая редакция закона о долевом строительстве (214-ФЗ), которая вступит в силу 1 июля, придумывалась для того, чтобы как можно больше обезопасить покупателей новостроек. Властям окончательно надоели митинги обманутых дольщиков, и новые нормы закона, которые берут застройщиков в ежовые рукавицы, должны от такого понятия избавить вовсе. Власти задумались над тем, что пора вообще избавиться от понятия долевого строительства. И вместо того, чтобы люди инвестировали деньги в покупку квартиры на этапе ее строительства, рынок должен перейти к продаже готовых квартир.

Новая квартира на паях. К чему может привести отказ от долевого строительства

Новая квартира на паях. К чему может привести отказ от долевого строительства

1699
Надежда Фёдорова

От этого выиграют банки, которые будут давать застройщикам кредиты на стройку, но строительный рынок к подобному переходу не готов. На сторону застройщиков встал и Смольный. Рабочая группа при губернаторе, в которую входят представители власти и бизнеса, разработала поправки к новой редакции закона, которые лоббируют позицию застройщиков.

За 3 дня на следующей неделе эти поправки планируют согласовать во всех комитетах Смольного и отдать на подпись губернатору Петербурга. Георгий Полтавченко в конце прошлого года уже предварительно пообещал подписать эти поправки. После подписи градоначальника, видимо уже к концу следующей недели, их отправят в Минстрой и будут ждать, скрестив пальцы, чтобы Госдума в итоге приняла их.

"Деловой Петербург" прочитал поправки и разобрался, не повредят ли предложения Смольного покупателям квартир и как эти меры помогут застройщикам обезопасить себя и свою прибыль. Всего можно выделить семь главных изменений, которых добивается бизнес.

1. Не банком единым

В нынешней редакции закона застройщик должен иметь счета в одном банке, а Смольный предлагает сделать систему более либеральной — разрешить застройщику открывать счета в разных банках, но чтобы каждый счет при этом был привязан к конкретному проекту, а застройщик имел право сменить банк. "Таким образом застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту. В частности, текущая редакция закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг, что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства", — сетуют авторы поправок.

2. Разрешите занять у своих

Три года в условиях неопределенности. Бизнесмены и чиновники обсудили отказ от долевого строительства жилья

Три года в условиях неопределенности. Бизнесмены и чиновники обсудили отказ от долевого строительства жилья

1934
Наталья Ковтун

По имеющейся редакции закона застройщики смогут брать кредиты только у определенных банков, а Смольный предлагает предусмотреть возможность застройщику финансировать проект в том числе за счет целевых займов от собственных аффилированных лиц. "Таким образом застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства", — считают авторы поправок.

Строительный рынок в любом случае будет вынужден работать по новым правилам, будут данные поправки приняты, или нет. Хотя хочется надеяться, что по крайней мере некоторые инициативы будут учтены. Я считаю очень важным предложение предоставить застройщику возможность финансировать проект при помощи целевых займов от аффилированных лиц. Благодаря этому владелец сможет переводить деньги со счета одного из своих юридических лиц, успешно завершивших проект и имеющих существенные освободившиеся денежные средства, на счет своего же юридического лица, ведущего другой проект. В ситуации, когда застройщиков обязывают создавать под каждый новый проект свое юридическое лицо, это предложение является очень здравым. В противном случае, создается впечатление, что строителей принуждают использовать только заёмные банковские денежные средства, не давая возможности прибегать к другим источникам финансирования, таким как прибыль от основной деятельности.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости группы "ЦДС"

3. Остаток на новые проекты

Во время строительства дома застройщики могут использовать деньги со специального банковского счета только на конкретный проект. Но после окончания строительства деньги дольщиков, заплаченные на квартиры, еще остаются на счете — это очевидно, застройщики же должны зарабатывать. Смольный предлагает добавить в закон норму о том, что после введения дома в эксплуатацию эти деньги могут использоваться для дальнейшей работы застройщика, в том числе для финансирования новых проектов. Иначе средства будут заморожены на неопределенный срок, до того пока все квартиры не передадут дольщикам. "Внесение изменений позволит устранить почву для "потребительского экстремизма", когда "последний дольщик" путем уклонения от приемки объекта, обращений в суд и т. п. способен парализовать деятельность застройщика на неопределенный срок (невозможно начать новый объект, не закончив старый)", — поясняют авторы поправки.

4. Деньги на землю

Чтобы построить дом, деньги нужны не только на кирпичи, но и на землю. Для этого авторы инициативы предлагают включить в перечень допустимых обязательств застройщика платежные обязательства в связи с покупкой земли, гарантийные обязательства в отношении введенных в эксплуатацию домов и обязательства по договорам с властями на создание инфраструктуры и благоустройства. "Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства", — говорят они.

5. Не остаться без дорог

В текущей редакции закона о долевом строительстве требуется, чтобы застройщик мог через одно юрлицо единомоментно получить только одно разрешение на строительство. Хотя на практике большие кварталы возводятся очередями и застройщику нужно строить не только сам дом, но и дороги, инженерные сети, а часто также школы и детские сады — на эти объекты тоже нужно получать разрешения.

В поправках Смольного предлагается, чтобы застройщик мог получать несколько разрешений, если они взаимосвязаны. Это связь должна подтверждаться документами по планировке территорий, договорами о комплексном развитии территории и т. п. Если эта поправка не будет принята, застройщики опасаются, что создание единой инфраструктуры будет невозможно, а проекты реновации аварийного жилья могут вовсе остановиться.

6. Меньше власти налоговой

С этого лета, если у налоговиков будут претензии к застройщику или региональные власти посчитают его работу не соответствующей требованиям закона о долевом строительстве, его работа фактически может быть сразу остановлена. В Смольном предлагают дать возможность застройщикам защитить свою позицию в суде, прежде чем им запретят привлекать средства дольщиков. При этом застройщик сможет иметь допустимый порог задолженности 10%, но это требование устанавливается только на момент подачи документов. Без введения этой нормы, по мнению застройщиков, возникает риск остановки и срыва сроков, даже если застройщик "по объективным причинам" не знал о налоговой задолженности. "Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика", — опасаются авторы проекта.

7. Дайте время

Застройщики, развивающие жилые проекты на сотни, а то и миллионы квадратных метров жилья, опасаются, что 1 июля уже запущенные в строительство, но недостроенные жилые кварталы попадут под новые правила. Компании к этому не готовы, поскольку экономика проектов просчитывалась при прежних реалиях рынка. Поэтому, во-первых, застройщики массово получают разрешения на строительство, а во-вторых, Смольный в своих поправках ратует за то, чтобы новая редакция закона по всем пунктам не касалась проектов, разрешения на которые получены только до 1 июля. А если речь идет о новых очередях в развивающихся проектах и о ранее заключенных соглашениях о комплексном развитии застроенных территорий, то застройщики также хотят пока жить по старым правилам.

Указанные поправки необходимы, поскольку текущая редакция закона ставит под угрозу девелоперский бизнес как таковой. Более того – даже эти поправки не вполне достаточны для комфортной работы на рынке недвижимости. Без их принятия стоимость строительства и конечная цена квартир для покупателей существенно вырастут. Если же выделять из предложенных поправок в закон наиболее значимые, то к ним, несомненно, следует отнести отмену обязанности застройщика реализовывать один объект недвижимости в рамках только одного разрешения на строительство и расширение перечня статей расходов, покрываемых за счет средств дольщиков.
Виктория Цытрина
директор по правовым вопросам группы "Эталон"
В конце декабря 2017 года правительством РФ разработана "дорожная карта" перехода к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков при долевом строительстве. В соответствии с планом правительства полный переход застройщиков на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов произойдет в 2020 году. В связи с этим, вероятность принятия предложенных поправок представляется минимальной.
Виталий Правдухин
руководитель юридического департамента AAG
Выдвинутые рекомендации сбалансированно формируют позицию по рынку долевого строительства, при этом позволяют застраивать крупные территории. Предлагаемые поправки имеют цель сохранить предусмотренное законодателями усиление государственного контроля в сфере жилищного строительства, но при этом направлены на сохранение условий реализации застройщиками крупных проектов в регионе. Самыми важным является предложения: по введению переходного периода, перечня оснований для случаев, когда не применяется норма «1 застройщик=1 разрешение», предложения по использованию средств головных компаний в альтернативу банковскому кредитованию, и исключению неправовых требований контролирующих органов.
Ольга Михальченко
директор по развитию "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"
Надежда Фёдорова Все статьи автора
26 января 2018, 00:03 30964
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама