Наталья Ковтун Все статьи автора
7 декабря 2017, 18:06 1434

FortGroup закрыла сделку по покупке пяти московских торговых комплексов стоимостью 900 млн евро

Австрийская компания Immofinanz закрыла сделку по продаже пяти московских торговых комплексов петербургской компании Fort Group. Австрийцы завершили работу в России. А FortGroup удвоила свой портфель торговой недвижимости.

О завершении сделки сегодня сообщила пресс-служба Immofinanz. В сообщении говорится, что валовая цена приобретения активов составляет 901 млн евро, включая финансовые обязательства в размере 675 млн евро. Чистая цена активов — 226 млн евро. Продажа или выделение российских активов в отдельный бизнес было одним из условий слияния Immofinanz с австрийской CA Immo.

"В течение последних лет инвестиционный климат в России был тяжелым и постоянно оказывал негативный эффект на деятельность компании. Теперь мы сфокусированы на стабильном западноевропейском рынке Германии и Австрии и перспективных рынках Восточной и Центральной Европы", — говорится в пресс-релизе.

В компании FortGroup комментировать ситуацию отказались, заявив, что "еще не время".

Речь идет о покупке торговых центров GoodZonе на Каширском шоссе и "Пятая авеню" на улице Маршала Бирюзова, а также трех комплексов "Золотой Вавилон" — в Отрадном, Ясеневе и на проспекте Мира. Общая арендуемая площадь этих объектов — 278,5 тыс. м2. Портфель этой недвижимости австрийцы покупали до "крымской весны", когда евро стоил около 42 рублей. Стоимость портфеля, выраженная в евро, составляла на апрель 2014 года 1,7 млрд евро.

В отчетности Immofinanz, опубликованной минувшим летом, портфель этой же недвижимости был оценен уже в 976 млн евро. При этом долговая нагрузка на московские активы Immofinanz составила 675 млн евро (45,4 млрд рублей).

Дело в том, что кредит на покупку московских объектов Сбербанк и другие банки выдавали австрийцам в валюте. Договориться о рублевом рефинансировании они не смогли.

А общие потери Immofinanz от инвестиций в Россию превысили 1 млрд евро.

О том, что FortGroup до конца года купит столичные торговые комплексы Immofinanz, "ДП" сообщал в октябре. На актив было несколько претендентов. Среди участников тендера, объявленного австрийцами минувшим летом, были холдинг O1 Group Бориса Минца и компания Mallteth (бывшая "РосЕвроДевелопмент"). Но уже осенью FortGroup осталась единственным претендентом на пакет недвижимости.

FortGroup контролируют петербургские бизнесмены Борис Пайкин и Максим Левченко. Компания вышла на рынок торговой недвижимости Петербурга в 2011 году, купив банкротящийся холдинг "Макромир" Андрея Рогачева со всеми его активами и долгами. На тот момент в портфеле "Макромира" было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. м2. Долги компании превышали 17 млрд рублей.

Сейчас FortGroup — вторая по объемам торговых площадей компания в Северной столице. В ее портфеле 11 ТРК общей площадью 500 тыс. м2.

Покупка пяти московских ТРК увеличит общие торговые площади FortGroup до 1 млн м2. Тем самым компания вплотную приблизилась по объему портфеля коммерческой недвижимости к лидеру рынка Петербурга — холдингу "Адамант", который владеет 22 ТРК общей площадью 1,2 млн м2 в Петербурге (а общий портфель коммерческой недвижимости "Адаманта", включая склады, офисы и "встройки", составляет 1,6 млн м2).

Эксперты говорят, что сделка логична. "Она вывела FortGroup на московский рынок. А куда еще податься успешной и богатой компании Петербурга? Столичные амбиции — дело обычное. Правда, у FortGroup были планы развития и в регионах, которые кризис отложил на потом. Но в следующем году все надеются на рост экономики. Возможно, и до регионов FortGroup дотянется", — говорит один из ретейлеров Петербурга.

"Согласно официальным данным, сумма сделки составляет около 900 млн евро, в том числе финансовые обязательства в размере около 675 млн евро. Чистая цена активов, таким образом, 226 млн евро. В реальности чистая цена, выплачиваемая при закрытии, — всего 72 млн евро, остальная часть — отлагательные платежи и гарантии, которые должны быть выплачены в 2022 года. По сути инвестор забирает портфель за кредит, так же как это было сделано с портфелем "Макромира" в 2011 году", — говорит руководитель отдела финансовых рынков компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.

По данным JLL, сейчас наблюдается снижение объема ввода и сокращение вакантных торговых площадей на московском рынке. За III квартал 2017 года в Москве был введен один качественный торговый объект — ТРЦ "Vegas Кунцево" c арендуемой площадью 113,4 тыс. м2. Это на две трети меньше показателя аналогичного периода прошлого года. А годовой объем ввода торговых площадей в столице, по прогнозу, составит около 200 тыс. м2, сократившись на 62% по сравнению с прошлым годом. Доля вакантных площадей в действующих ТЦ Москвы составляет 6%, что на 2,5% ниже уровня прошлого года.

"С точки зрения рыночных циклов время для инвестирования выбрано удачно. Но успешность инвестиции зависит от того, насколько сможет новый владелец улучшить работу каждого купленного торгового центра. Новые проекты будут отнимать время и силы. Но компания FortGroup уже показала себя эффективным собственником и смогла через реконцепцию улучшить те активы, которые покупала ранее", — заключили эксперты JLL.  

В то же время, по данным Colliers International СПб, петербургский рынок торговой недвижимости продолжает восстанавливаться и демонстрирует положительную динамику: операционные показатели торговых комплексов улучшаются. Благодаря достаточно активному развитию ретейлеров и отсутствию нового предложения заполняемость качественных объектов находится на рекордных уровнях, а доля вакантных площадей приблизилась к уровню докризисного 2013 года и составит по итогам года 4,5% против 7,4% по итогам 2016 года. В самых качественных ТЦ города вакансия достигнет 0,8% против 1,2% годом ранее, прогнозируют в Colliers International.

Новости партнеров
Реклама