Фото: Ваганов Антон

Как дольщикам защитить себя при покупке квартир в строящихся домах

Кризис увеличил риск появления новых обманутых дольщиков. Почти 200 компаний города в 2017 году обратились за продлением разрешений на строительство.

В реестре обманутых дольщиков Петербурга сегодня состоят 2450 человек. Год назад их было на 200 меньше. И хотя число проблемных строек в городе за год сократилось на 20%, уже в этом году почти 200 компаний попросили чиновников продлить им сроки сдачи объектов и получили разрешение. В группе риска как маленькие, так и большие фирмы. Кроме того, десятки строительных компаний балансируют на грани банкротства из-за поправки в ФЗ-214, которая позволила покупателям жилья через суд взыскивать с застройщиков неустойки и штрафы за срыв сроков ввода домов.

Для обманутых дольщиков Петербурга перепишут закон

Для обманутых дольщиков Петербурга перепишут закон

5029
Мария Тирская

В целом по стране ситуация еще тревожнее — в озвученные сроки ввода жилья укладывается лишь треть строительных компаний, и около 20% застройщиков по итогам года могут покинуть рынок из-за финансовой несостоятельности. Кто будет достраивать их дома — большой вопрос.

Резервы прочности исчерпаны

По данным комитета по строительству администрации Петербурга, список проблемных объектов города за год сократился с 68 до 54 домов. За прошлый год были ведены в эксплуатацию долгострои почти на 1,5 тыс. квартир. А с начала этого года — уже 6,3 тыс. квартир. Но в списке обманутых дольщиков остается почти 2,5 тыс. горожан. И многие из них ждут свои квартиры более 10 лет.

Для достройки проблемных домов город придумывает финансово-экономическая модели, разрабатывает «дорожные карты», ищет потенциальных инвесторов. Но процесс идет медленно. А в последнее время риск расширения черных списков значительно вырос.

«Ситуация объективно ухудшается — каждый квартал спрос на жилье снижается на 20%. При этом cебестоимость растет, а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. В результате уменьшается маржа, а это запас прочности строителей. И если экономическая ситуация не изменится, уже в следующем году некоторые компании не выдержат гонку на выживание», — говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

«Мы входим в фазу, когда все резервы у девелоперов исчерпаны. Это приведет к тому, что ошибка любого (независимо от размеров и репутации) девелопера может привести к коллапсу. И спасать его будет некому. Компенсационный фонд долевого строительства не создан. А привлечь других застройщиков к достройке, как сейчас, не получится. Все в одинаково сложной ситуации», — согласен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

За год дольщики четырех проблемных строек получили 1,5 тысячи квартир

За год дольщики четырех проблемных строек получили 1,5 тысячи квартир

1898
Наталья Ковтун

Срок — не приговор

Поскольку риск дефолтов среди застройщиков вырос, эксперты призывают дольщиков к бдительности.

«Первый тревожный сигнал — задержка сдачи дома. Это всегда говорит о проблемах. Время передачи ключей покупателям строго прописано в ДДУ», — говорит Юрий Ильин из «Группы ЛСР».

По данным службы Госстройнадзора, в этом году поступило 355 заявлений о продлении разрешений на строительство от 192 строительных компаний. Из них 300 удовлетворили.

Сказать, что ситуация резко хуже, чем в прошлом году, нельзя — за весь прошлый год в Госстройнадзор поступило 813 таких заявлений. Но тревога на рынке нарастает. Причем это общероссийский тренд. Аналитики Единого реестра застройщиков подсчитали, что за 5 месяцев 2017 года лишь 32% строителей страны укладываются в озвученные сроки ввода жилья. Причем от размера компании ситуация не зависит. «Из 100 крупнейших застройщиков страны вовремя сдали дома только 20», — говорят аналитики реестра.

Но, по подсчету экспертов Knight Frank, среди представленных в настоящее время в продаже жилых комплексов Петербурга и ближайших окрестностей у 41% (с учетом очередей) были переносы сроков.

«Один-два квартала — допустимая задержка, к которой надо быть морально готовым. Другое дело, что после принятия поправок в ФЗ-214 дольщики начали забрасывать застройщиков исками о компенсациях за просрочку. Это может разорить многие компании», — говорит Николай Пашков. «По этой причине на грани банкротства оказались десятки строительных фирм», — утверждает директор АН «Метры» Андрей Вересов.

Ниже разумного

Еще один признак, по которому можно вычислить потенциально проблемный проект — цена продажи в нем жилья. «Когда она ниже экономической целесообразности и даже себестоимости — это всегда ловушка. Но люди пытаются купить квартиру дешевле и зачастую не понимают последствий, надеясь на «авось», на помощь государства… Конечно, оно будет помогать, но ждать своей квартиры придется годами», — говорит президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

«Много компаний, которые, судя по рекламе, продают жилье за бесценок. Прежде чем нести им деньги, стоит вспомнить, где обычно бывает бесплатный сыр. Поскольку себестоимость строительства достигла 45-50 тыс. рублей за 1 м2, в продаже жилье не может стоить меньше 65 тыс. рублей за 1 м2», — добавляет Виталий Коробов из «Аквилон Инвест».

Защитить дольщиков может только их собственная бдительность. «Проверяйте документы, оценивайте информационную открытость и репутацию строителя», — советуют в «Группе ЛСР». «А власти стоит смесить акцент с ограничений в строительной отрасли на создание нормальных условий работы бизнеса. Меньше рисков — меньше ошибок», — заключил Максим Ельцов из «Первого Ипотечного Агентства».

В последнее время власти подходят к проблеме обманутых дольщиков системно и занимают активную позицию. Где-то госорганы выступают в роли посредников, где-то предлагают инвесторам участки, чтобы окупить достройку заброшенного объекта. В любом случае дольщики сегодня защищены как никогда в истории современной России. Массовое появление новых обманутых дольщиков маловероятно. Большинство крупных девелоперов уже адаптировались к новым условиям рынка. К тому же системообразующие игроки могут рассчитывать на поддержку со стороны федерального центра.
Дмитрий Михалев
руководитель службы по работе с государственными органами компании "СПб Реновация"
Обманутый дольщик — это покупатель, которого обманули мошенники. Но у нас продолжают трактовать это понятие иначе, считая «обманутыми» всех при малейшей задержке ввода. Хотя на рынке масса случаев незначительных задержек у добросовестных застройщиков. Причин может быть масса, начиная от административных барьеров до системных проблем рынка. Так вот — власти должны решать проблемы только первой категории покупателей жилья. И инструменты мотивации при желании найти можно.
Всеволод Глазунов
директор по маркетингу компании LEGENDA
Всех обманутых дольщиков можно условно разделить на две категории: уже обманутые и потенциально обманутые. С первой категорией городские власти успешно работают. И есть надежда, что в ближайшее время проблему решат полностью. Вторая категория — это покупатели квартир в домах, срок ввода которых могут перенести. Объектов в зоне риска достаточно много. Но, на мой взгляд, средний срок задержки не будет превышать 1 год. Кроме того, нужно понимать, что покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. Избежать его можно только купив квартиру в сданном доме.
Николай Урусов
генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»
Принято говорить про «обманутых» дольщиков. Но обман подразумевает преднамеренное действие, мошенничество. А в подавляющем большинстве случаев у застройщика нет планов не передать людям квартиру в срок. В 98% случаев это происходит по вине властей и монополистов, а также из-за проблем в экономике. Застройщик сам становится пострадавшей стороной и по цепочке проблема передается дольщикам. Причем, попав в непростую ситуацию, застройщик продолжает бороться. А многочисленные надзорные органы ему только мешают. Этот год будет хуже прошлого для отрасли. В группе риска и большие, и малые компании. Размер значения не имеет.
Марк Лернер
гендиректор компании "Петрополь"
Наталья Ковтун, Артемий Анин Все статьи автора
11 июля 2017, 11:53 10634
Новости партнеров
Реклама