Олег Мейер, Мария Мокейчева Все статьи автора
8 декабря 2016, 00:06 1040

Главные преимущества Крестовского острова начали играть против него

Фото: Сергей Ермохин

Застройщики быстро осознали всю перспективу Крестовского, и дома высокого класса стали появляться здесь один за другим. Однако главные преимущества острова начали играть против него: слишком много желающих поселиться здесь.

Как элитная жилая зона территория Крестовского острова сформировалась за последние 15–20 лет. По данным Knight Frank St.Petersburg, объекты нового строительства здесь появились в начале 2000–х годов, и с тех пор популярность этой локации шла по нарастающей. Остров быстро стал самым модным и вместе с тем самым комфортным местом для проживания. За все это время здесь было построено чуть более 317 тыс. элитных квадратных метров.

"ДП" узнал, кому принадлежит самая дорогая земля в Петербурге

"ДП" узнал, кому принадлежит самая дорогая земля в Петербурге

1 35632
Редакция "ДП"

Островная недвижимость благодаря своему географическому расположению, обеспечивающему приватность и уединенность, всегда имеет дополнительный вес для покупателя. Поэтому спрос на элитное жилье Крестовского острова по–прежнему сохраняется. Пока это единственная локация, которая выделяется социальной однородностью среди своих традиционных конкурентов — Центрального района и Петроградской стороны. Однако не все объекты могут удовлетворить запросы богатых клиентов.

"Предложение, которое появлялось на рынке в конце 1990–х — начале 2000–х, далеко не всегда может устроить сегодняшнего покупателя, рассматривающего элитную недвижимость: устарели как архитектурные и планировочные, так и инженерные решения, — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге. — Такие квартиры, выходящие в экспозицию, существенно переоценены, что осложняет их продажу. Однако даже если квартиру не удается продать как элитную, найдется покупатель, для которого приоритетом номер один является локация".

Беспокойное соседство

Однако уединенность острова была нарушена открытием в 2003 году парка аттракционов "Диво Остров". Локация моментально стала местом скопления людей, а после ввода нового футбольного стадиона Крестовский остров, по разным оценкам, ежегодно будет посещать еще до 5 млн человек.

Строительство стадиона повлечет серьезные изменения в транспортной логистике Крестовского острова, отмечают эксперты Knight Frank St.Petersburg: появится новая станция метро, мост, новый маршрут ЗСД через остров Серный, который соединит Васильевский, Петровский и Крестовский острова. Сохранит ли Крестовский свой статус элитного пространства и самого привлекательного для состоятельных петербуржцев места для жизни зависит от того, насколько удобна и продумана будет транспортная инфраструктура.

Ввод стадиона повлияет и на образ и восприятие локации как района элитного жилья в окружении парков и вблизи центральной части города.

По словам Татьяны Любимовой, руководителя отдела продаж и маркетинга York Development, он уже не будет восприниматься как тихая уединенная локация.

Историк Лев Лурье о том, кто был хозяином Крестовского до революции

Историк Лев Лурье о том, кто был хозяином Крестовского до революции

976
Лев Лурье

"Портрет покупателя будет смещен в сторону активных и социально открытых людей, для которых стадион станет своего рода импульсом развития жизни на этой территории. Те же клиенты, которые ценили его за камерность, а это существенный сегмент покупателей элитной недвижимости Крестовского острова, будут выбирать дома в другой локации", — подчеркнула Татьяна Любимова.

Влиянию стадиона наименее подвержены северная и восточная части острова.

С точки зрения угрозы репутации из–за близости к стадиону в зону наименьшего риска попадают объекты с прямым видом на воду, что всегда гарантирует ликвидность квартир, и комплексы с собственной закрытой территорией, которая обеспечивает большую приватность и автономность по сравнению с точечной застройкой, добавила Елизавета Конвей.

Элитное гетто

В настоящее время на Крестовском острове осуществляется строительство еще четырех элитных комплексов: "Привилегия", "Крестовский de Luxe", Verona и апартаментный комплекс "Императорский яхт–клуб".

По данным Colliers International в Петербурге, суммарная площадь квартир в строящихся проектах составляет 114 400 м2 (825 квартир или апартаментов). На этом потенциал острова для нового строительства практически исчерпан. Остались лишь небольшие участки. В ближайшей перспективе уже заявлены два проекта на ул. Эсперова.

"Что касается перспектив, подготовленный земельный участок только один, — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. — Есть несколько интересных для редевелопмента территорий, где сейчас располагаются какие–то строения. Но они либо не выставляются на продажу, либо цена завышена, поэтому большого спроса на эти объекты со стороны застройщиков нет".

При этом, как говорят эксперты Colliers International в Санкт–Петербурге, застройщики сталкиваются с рядом серьезных затруднений: реализовать проект высокого класса на участке без градостроительной документации в охранной зоне центральных районов города — нетривиальная задача, требующая большого количества административных и финансовых ресурсов.

Конечная цена участка определяется стоимостью квадратного метра будущих улучшений и объемом, который можно возвести, причем второй фактор — далеко не всегда известная величина.

По оценкам Николая Пашкова, в зависимости от масштаба и степени подготовленности исходно–разрешительной документации стоимость земли на Крестовском острове может составлять 100–170 тыс. рублей за 1 м2.

При этом цены на жилье в этом районе колеблются от 290 тыс. до 1 млн рублей за 1 м2.

Однако Крестовский начинает сдавать позиции главной элитной локации не из–за строительства стадиона, а из–за достаточно плотной застройки, уверен Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс".

По его словам, концентрация жилья в этой локации уже превышает предел элитного.

"Возведение здесь новых объектов может понизить статус уже построенных домов и локации в целом. Крестовский остров больше нуждается не в новых квадратных метрах, а в детских садах, школах, магазинах, которых сейчас там нехватка, — говорит Игорь Оноков. — Все объекты инфраструктуры находятся не в пешей, а в автомобильной доступности. Расстояние измеряется километрами до ближайшего кафе или магазина".

Однако о полной утрате элитного статуса Крестовского острова говорить не приходится. Сейчас здесь сконцентрировано 33% всего объема первичного рынка элитного жилья Петербурга. Но в будущем появятся другие локации, которые смогут составить весомую конкуренцию острову благодаря однородному окружению, современным решениям в строительстве, а также видовым характеристикам.

Крестовский остров — одна из самых привлекательных территорий для проживания в Петербурге, многие стремятся приобрести там жилье из–за однородной социальной среды. Но утверждение, будто социальный уровень каждого собственника высок, не вполне соответствует действительности, поскольку ситуации бывают разные. Я планирую переехать на Крестовский через пару лет, как достроится квартира. Это решение сулит увеличение квадратных метров, определенный статус проживания, появится возможность пользоваться инфраструктурой острова — парками, магазинами, клубами. Минусы Крестовского — в выходные дни на остров приезжают со всего города, но это не критично.
Вячеслав Малафеев
вратарь ФК "Зенит"
Новости партнеров
Реклама