Петербург. Городской жилой квартал "Балтийская жемчужина".
Фото: Интерпресс

Можно ли улучшить качество жизни в петербургских районах новостроек

Один из самых известных российских блогеров назвал новостройки Петербурга одними из худших в стране. Вернее, он выразился еще жестче, но это уже детали. Не споря и не соглашаясь с этим мнением, "ДП" разбирался в характерных особенностях жилой застройки нашего времени и размышлял о том, как можно ее улучшить.

В СССР была традиция, которая сохраняется до сих пор: называть жилые дома именами вождей. Сталинки — мощные кирпичные дома, облицованные чаще камнем, с толстыми стенами и просторными квартирами. Хрущевки, наоборот, — жалкого вида пятиэтажные домики, стоящие посреди зеленых дворов. Понимающие люди знают, что человечности в хрущевках было больше — они строились для того, чтобы у каждой советской семьи была пусть и маленькая, пусть и с низкими потолками, но все же своя квартира. Брежневки отличались большей этажностью и большим многообразием типовых домов, хотя иногда и худшей продуманностью. У нашего времени тоже есть условный типовой жилой дом, хотя его никто специально не проектировал — это башни от 12 до 25 этажей, или стоящие отдельно, или замыкающиеся в двор. Как правило, они расположены в спальных районах — ими или уплотняют советскую застройку, или продлевают ее дальше, за пределы кольцевой дороги. Слово "путинки" по отношению к ним употребляется редко, в шутку и для создания эффекта. Гораздо чаще новое жилье называют муравейниками. Считается, что слово "муравейник" ругательное, слишком грубое, хотя по сути многие современные здания уступают настоящим муравейникам. В последних — жесткая структура и порядок, что о жилом доме на окраине Петербурга скажешь нечасто.

Провокация в квадрате. Помогает ли застройщикам эпатажная реклама продавать новостройки в кризис

Провокация в квадрате. Помогает ли застройщикам эпатажная реклама продавать новостройки в кризис

1 1868
Артемий Анин

Хотя "путинки" и выглядят так, словно сделаны под дурную копирку, никакого предписания на их счет не существует. Они возникают в результате более или менее стихийного процесса.

Есть земля, земли в городе довольно много. Есть земля, подключенная к инфраструктуре, ее уже заметно меньше, и она значительно дороже. Застройщик, который приобретает эту землю, должен за максимально короткий срок построить на этой земле как можно больше квадратных метров, да еще так, чтобы продавать их по насколько возможно доступной цене. Естественно, что расчеты у него простые: высота и площадь отпечатка должны быть как можно больше, все остальное — внутренние дворы, парковки, садики для детей, благоустройство — по мере необходимости. И хотя есть вроде как полная свобода, которой еще 30 с небольшим лет назад так отчаянно не хватало, жилье образца 2000–х и 2010–х во многом уступает советскому. Последнее предполагало унылый внешний вид, но все–таки подчиняющийся некоему порядку, а главное, за ними все–таки стояли некоторые расчеты и представления об образе жизни. Общественный транспорт, большие дворы, садики, школы, кинотеатры, магазины, культурно–досуговые центры — все это не появлялось немедленно, но по крайней мере существовало на плане. И, что ни говори, в советских микрорайонах была своя хорошо продуманная эстетика — эстетика однообразия и пустоты, маленького уютного мира одной семьи, скрывающегося за стандартной бетонной стеной.

Амстердам, район Ийбург, Нидерланды
Амстердам, район Ийбург, Нидерланды

Впервые застройку озера Иймеер предложили знаменитые голландские архитекторы Цоханес ван дер Брок и Якоб Бакема в 1960–е годы. Тогда план не был осуществлен и к идее вернулись только спустя 30 лет. Шесть искусственных островов застроены во многом по модели старого Амстердама — кирпичные фасады, каналы, плавучие дома. И­йбург рассчитан на 45 тыс. жителей и создает 12 тыс. рабочих мест.

Сейчас же строительство жилья в Петербурге — может быть, впервые за всю историю города — является не созидательной целью, а результатом плохо управляемого процесса. Компании–застройщики должны извлекать прибыль, вот и извлекают, кто как может. Нечто подобное мы наблюдали в XIX веке, однако тогда застройка все же происходила в соответствии с составленными ранее планами города и была довольно жестко ограничена простым высотным регламентом. В XIX веке не было автомобилей и системы общественного транспорта, а значит, расползание города, подобное нынешнему, было исключено.

Что все–таки пошло не так

Интуитивное визуальное отторжение, пусть и единодушное, еще не повод считать "муравейники" объективно плохими. Такое абстрактное описание проблемы не дает ключей к решению. Если все дело в том, что дома уродливы, то можно было бы подумать, что достаточно их украсить. Этот рецепт не сработает по двум причинам. Во–первых, сделать их более симпатичными косметическими методами невозможно. Даже для того, чтобы многоэтажка просто выглядела более аккуратно, нужно поменять и структуру, и стройматериалы. Главное же — неопрятный, а иногда и безобразный внешний является только верхушкой айсберга.

В прошлом году университет ИТМО совместно с институтом "Урбаника" провел исследование, в ходе которого оценил качество нового жилья по сложному набору критериев. Основной вывод — в проблемных новых микрорайонах отсутствуют зеленые зоны, места отдыха, страдает благоустройство придомовой территории, благоустройство территории между домами часто и вовсе отсутствует, недостаточное количество парковочных мест, близость к напряженным транспортным магистралям. Не везде и не все так плохо. И тем не менее сухо перечисленные выше признаки говорят о том, что и города никакого в новых районах нет, у квадратных метров, возводимых с таким азартом, отсутствует добавочная стоимость.

Как спасти разрушающиеся здания в центре Петербурга

Как спасти разрушающиеся здания в центре Петербурга

28422
Мария Элькина

В последнее время модно спорить о том, что важнее в городе — здания или люди. Адепты первой точки зрения по старинке считают, что город ценен картинкой, образом, и, соответственно, чтобы сделать его более привлекательным, следить нужно за качеством архитектуры отдельных построек. Им резонно возражают, что город ценен людьми и общением, поэтому здания могут быть и так себе, важно, чтобы были места, где люди общались бы.

Хельсинки, район Арабианранта,Финляндия
Хельсинки, район Арабианранта,Финляндия

В новом районе на 10 тыс. жителей перемешана коммерческая недвижимость, студенческий кампус и социальные дома для людей с ограниченными возможностями.

В том и другом случае предполагается, что город должен производить культурные ценности (и потреблять их). Относительно "муравейников" и спорить не стоит, они выполняют очень примитивную функцию создания крыши над головой. В самом лучшем случае у вас под боком окажется приличная детская площадка, станция метро и приятный набор товаров и услуг. За культурой — пожалуйста, отправляйтесь в центр города.

Невидимая рука рынка

В самом начале 1990–х годов в Россию пришла романтическая идея относительно того, что есть волшебный свободный рынок, невидимая рука которого сама, независимо от нас, все отрегулирует в лучшем виде. Так и произошло с фруктами и автомобилями, например, есть некоторые перекосы, но в целом схема "спрос рождает предложение" работает. Дома, однако, не то же самое, что розничная торговля.

Во–первых, покупатель тут очень часто оказывается заложником предложения, выбирает из того, что есть, то, что по карману. Ждать, что люди, покупающие квартиры в ипотеку, чтобы потом лет двадцать ее выплачивать, будут присматриваться к качеству отделки фасада или общему состоянию территории двора — абсурдно. Близость к метро, метраж, этаж, цена — вот их набор критериев.

Икике, район Кинто Монрой, Чили
Икике, район Кинто Монрой, Чили

Сейчас очень известный, а тогда начинающий архитектор Алехандро Аравена в начале 2000–х в строительстве небольшого района Кинто Монрой в чилийском городе Икике предложил одно из самых нужных ноу–хау нашего века. Чтобы не выходить за рамки бюджета, он построил для жителей совсем небольшие бетонные домики, но, чтобы в будущем они могли накопить денег и сделать свои дома лучше, он оставил свободное место для второй половины и инструкцию относительно того, как ее достроить. В результате вышел визуально довольно занимательный эффект: в районе благодаря самострою появилось приятное провинциальное разнообразие.

Потом, строительство затрагивает гораздо более широкий круг лиц, чем просто покупатель и продавец. Свежеиспеченные комплексы формируют вид и качество застройки, которое влияет на имидж города в целом, на то, сколько он стоит по большому счету, и в этом отношении касаются каждого. В случае с точечной застройкой затрагиваются интересы жителей окрестных домов, чья собственность может от нового соседства выиграть, но может и очень серьезно пострадать. Новая застройка создает нагрузку на инфраструктуру, в первую очередь транспортную, расходы на которую несет городской бюджет. Это только самые простые соображения, а еще могут быть сложные, вроде потери в человеческом капитале от отсутствия культурной составляющей.

Невидимая рука рынка, если ею никто грамотно не управляет, непредсказуема и опасна. Не только в Петербурге. В Лондоне, например, горизонт в ближайшем будущем украсят 200 небоскребов. Об этом узнали случайно из независимого исследования. Недвижимость в британской столице дорогая, и есть привычка к хорошей архитектуре, так что, вероятно, все две сотни будут хотя бы интересными на вид. И тем не менее их никто особенно не ждал и не планировал, они сами собой проросли.

Станет ли лучше

Правительство города не то чтобы совсем глухо к проблемам новостроек. Оно ограничивается тем, что решает простые задачи в лоб. Нет детских садов — обязать девелоперов строить детские сады. Мало парковок — ввести норматив по парковкам. Слишком высокие здания — ввести высотный регламент в 40 м. Девелоперов стоит ограничивать в прибыли, к слову, но только не такими методами. Вместо высотного регламента гораздо эффективнее действовал бы налог на высотность. Садики городу бы лучше строить самому, а потом, опять же, дороже продавать землю девелоперам. А парковки, как известно, и вовсе не решили свою задачу, потому что многим пользование ими оказалось не по карману.

Лучшие из девелоперов стараются сами быть продвинутыми, строить дома чуть симпатичнее, а территорию вокруг них облагораживать с большим тщанием.

Новый район города Чэнгун, Китай
Новый район города Чэнгун, Китай

Города–призраки — болезнь нашего века в Китае. Район Чэнгун построили за считаные годы, да еще с университетским кампусом. Однако ни университет, ни жители здесь так и не появились. Вместо многих сотен здесь живет всего 30 тыс. человек.

Прогресс очевиден, но сравним со сменой обоев в квартире, где трубы давно проржавели и того гляди лопнут. Обои–то, может, и хороши. Каждый отдельно взятый неудачный жилой дом представляет собой не суть, а следствие проблемы. Причина, как уже было сказано, заключается в том, что процесс строительства плохо управляется. Дороги изначально проектируются как автомагистрали, а другие превращаются в них путем расширения и уничтожения бульваров. В остальном институции, которые должны бы идти в локомотиве, указывать путь развитию города, пытаются за ним успеть и постоянно решают проблемы вчерашнего дня. Целые жилые районы появляются раньше самой необходимой инфраструктуры в них и без всякого замысла.

Выходы

Во время деловых круглых столов и профессиональных светских бесед в пример часто приводят Европу, особенно Северную Европу. Там–то, мол, все хорошо: машин и этажей мало, по улицам в новых районах приятно ходить, сплошь аккуратные ненавязчивые фасады. Новые районы в Амстердаме или Осло — сплошное загляденье, вот бы и нам так. В Копенгагене в строящемся районе уже отстроили университет и концертный зал, а линию метро в него перекинули раньше, чем заложили фундаменты большинства домов.

Не нужно иллюзий, у нас так не будет и не может быть по двум причинам. Во–первых, кредиты у нас много дороже, чем в Европе, а значит, девелоперу нужны быстрые деньги, вкладывать их со сроком окупаемости 25 лет он даже если захочет — не будет. Во–вторых, в Петербурге строят гораздо больше.

Быстрого выхода из ситуации не существует, и перенимать нам стоит не готовые решения, а методы и ноу–хау.

Проблема "муравейников" не только из области архитектуры, но гораздо больше из области планирования и экономики.

Как сказано в результатах исследования ИТМО, хорошее жилье строится не у магистралей и не у КАД, а вдоль городских улиц, по которым приятно ходить. Главный способ передвижения по городу — общественный транспорт. Исходить, хоть и сложно, нужно из этого.

Одновременно нужно примерно представлять, сколько нужно жилья, для кого и зачем. И отразить это понимание в генеральном плане. Не строить везде понемногу, где получится, а заранее знать, где и что строить. С расчетом на желаемые показатели прибыли населения и улучшения качества жилья.

Имеет смысл выбрать несколько уже существующих районов и сказать, что вот здесь мы будем улучшать условия, создавать культурные центры, налаживать систему общественного транспорта в первую очередь. Так будет гораздо больше возможностей для целенаправленного обогащения их инфраструктурой. Там же, где инфраструктуры нет или где она рассчитана на другие цели (например, у КАД), и жилья никакого в планах быть не должно. Нет, не чтобы "не пущать и запрещать", а ради честного признания слабости. У Петербурга нет и не будет в ближайшее время денег на то, чтобы сглаживать ситуацию с инфраструктурой. Так и надежд не надо давать. Будет метро, трамвай, автобус, поликлиника — будет и жилье.

Отсюда вытекает третья установка. Сейчас "муравейники" по мере удаления от центра по смыслу все больше и больше похожи на трущобы. То есть на самом деле мы в очень большой степени имеем дело с социальным неравенством и неумелыми попытками его сгладить путем якобы рыночного регулирования. Идея, что человек, у которого мало денег, должен жить в Новом Девяткино, порочна, под каким идеологическим соусом ее ни подавай. Не потому что так несправедливо, а потому что опасно. В Европе и даже в капиталистически жестких США практикуется строительство жилых домов, которые были бы частично социальными. Смысл в том, чтобы строить хороший дом в хорошем месте и за счет прибыли с коммерческих продаж иметь возможность дешевле продать или сдать в аренду квартиру тем, кто не может себе позволить ее купить по полной стоимости. Таким образом Петербург сохранил бы ценнейшее свое качество, за которое иные города борются десятилетиями, — отсутствие социальных гетто, как для бедных, так и для богатых.

Наконец, для каждого сколько–нибудь крупного участка земли должен заранее создаваться подробный план, где была бы видна и общая схема обустройства территории, и высотность домов, и то, как они примерно будут выглядеть. Главное достоинство таких планов в том, что они могут стать предметом публичного обсуждения, гласным документом, который позволит видеть заранее, что произойдет в том или ином месте.

Все перечисленные выше меры неизбежно приведут к тому, что жилья будет строиться меньше. Так, наверное, и не надо больше. Молодежь может жить не в студиях в Девяткино, а в недорогих уголках старого центра, которые частично уже пустеют и нуждаются в программе реабилитации. Да и пятиэтажки рано списывать в утиль, еще послужат. Может, ответ в этом и заключается — что просто не надо так много, лучше меньше, да лучше.

Мария Элькина Все статьи автора
14 октября 2016, 13:42 14443
Новости партнеров
Реклама