brand voice Все статьи автора
28 апреля 2016, 10:44 835

Проекты КОТ снижают издержки и удерживают доступные цены на жилье

Фото: Ковалев Петр

Реализация масштабных проектов требует от девелоперов хороших навыков стратегического планирования, так как заставляет думать на много лет вперед. Однако именно объемы застройки позволяют снизить часть издержек и сохранить экономическую устойчивость в кризисное время.

Сейчас более половины всего объема жилья в Петербурге и пригородных зонах Ленобласти строится в рамках проектов комплексного освоения территорий, оценивают в Colliers International. Так, в городской черте на сегодняшний день проекты КОТ реализуются на бывших землях Минобороны на проспекте Маршала Блюхера, на территории бывшего золоотвала на Дальневосточном проспекте и улице Коллонтай, а также в зонах редевелопмента около станции метро "Фрунзенская" и на Октябрьской набережной.

Строителям нужны стандарты комплексного освоения

Строителям нужны стандарты комплексного освоения

564
Маргарита Арановская news@dp.ru

Но самые масштабные проекты КОТ реализуются в 11 зонах при КАД. По сути они, конечно, являются продолжением городской застройки. Крупнейшие из них — Мурино и Новое Девяткино, Кудрово, Янино, Шушары, Парголово и Сертолово. Около полутора-трех лет назад стартовало освоение таких зон внутри КАД, как Лахта-Каменка и Новосергиево. На стадии проектирования находятся проекты комплексного освоения территорий в Новосаратовке и на Пулковском шоссе.

"В настоящее время продажи ведутся в более чем 50 проектах комплексного освоения территорий", — отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Экономика времени

Вопросы экономической целесообразности строительства в кризис выходят на первый план. "У проектов КОТ более высокая, чем у небольшого точечного проекта, экономическая эффективность", — уверена региональный директор по реализации недвижимости "Группы ЛСР" на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

Особенность проектов КОТ заключается в увеличенном временном горизонте реализации таких проектов — в среднем это 8-12 лет, в зависимости от масштаба. В связи с этим речь идет о "длинных деньгах", а в условиях нестабильности российского рынка еще и о высоких девелоперских и коммерческих рисках. "Позволить себе реализацию таких проектов могут только крупные девелоперы с государственной поддержкой или очень хорошими условиями банковского финансирования", — отмечает старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.

В итоге сложность проекта заключается в том, что сейчас нужно проектировать дома, которые будут выводиться в продажу через несколько лет. "Девелоперы в силу разных обстоятельств начинают менять концепцию, в результате от первоначального проекта остается лишь задумка", — отмечает генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.

В связи с этим, по мнению Николая Пашкова, один из полезных принципов работы над крупными комплексами — еще вначале принять тот факт, что за время реализации проекта на рынке может произойти и не один спад, и примерно столько же подъемов рынка, и заранее наметить стратегии в случае различных сценариев развития событий.

Проекты комплексного освоения территорий будут определять основной объем предложения

Проекты комплексного освоения территорий будут определять основной объем предложения

617
Маргарита Арановская

В то же время для жилищных девелоперов подобные комплексы — это возможность обеспечить долгосрочный источник поступления средств, а реализация проектов очередями дает возможность не замораживать деньги на весь проект, что позволяет снижать определенные риски. Так, проект от крупной компании, давно представленный на рынке и зарекомендовавший себя с помощью тех, кто уже купил квартиры ранее, будет пользоваться большим спросом, чем новый дом неизвестного застройщика.

Также большой объем застройки позволяет снижать удельные издержки — применять типовое проектирование, снижать цены на объемах строительства, оптимизировать маркетинговый бюджет. Также помимо строительно-монтажных работ существуют и другие издержки, например управленческие, которые в цене квадратного метра минимизируются за счет большого объема застройки, отмечает Любава Пряникова.  

"Объем выведенных в продажу площадей в проектах КОТ дает возможность застройщику устанавливать более доступные цены, чем в точечных проектах", — говорит Юлия Ружицкая.

Есть где развернуться

В идеальном представлении покупателя проект КОТ должен представлять собой цивилизованное жилье со всеми современными атрибутами инфраструктуры — муниципальными детскими садами, школами, поликлиниками, торговыми комплексами, пожарными депо и пр., рассказывает Андрей Вересов. При этом КОТ должен располагаться в хорошей транспортной доступности от города или места приложения труда. А еще лучше, если его будет окружать живописный ландшафт в виде парков и озер. Такую современную мечту с разной степенью успешности пытаются воплотить на практике девелоперы.

По словам экспертов, застройщики уделяют больше внимания созданию развитой инфраструктуры, которая может быть представлена общественными зонами, променадами, велодорожками, спортивными площадками, библиотеками, кабинетами врачей общей практики, а также специально спроектированными помещениями под спортивные комплексы.

Комфортная среда, по словам Юлии Ружицкой, помимо паркингов, магазинов, предприятий сферы услуг и социальных объектов должна включать благоустроенные озелененные внутренние территории, детские и спортивные площадки. Так, в "Новой Охте" будет собственная рекреационная зона с прогулочными аллеями и велодорожками, в другом проекте "Группы ЛСР" — "Цивилизации" предусмотрена пешеходная зона с местами отдыха: параллельно линии набережной на 800 м протянется зеленый бульвар шириной 50 м.

Также сейчас застройщики стремятся планировать освоение территории таким образом, чтобы строительство новых очередей шло все дальше от заселенных домов, говорит Любава Пряникова. Такой подход позволяет нивелировать дискомфорт от жизни на стройке.

Перспективная территория

Для возведения нового квартала или микрорайона — а таковыми проекты КОТ по сути и являются — необходимо правильно выбрать место. "Наиболее перспективными являются участки с хорошей транспортной доступностью или очевидными перспективами ее скорого улучшения", — отмечает Николай Пашков. Также на потенциал нового проекта КОТ могут повлиять природный потенциал участка и окружения: водоемы, интересный рельеф, массивы зеленых насаждений, а также благоприятная экологическая обстановка. "Все остальное — социально-бытовая инфраструктура, рекреационные зоны — должно быть создано девелоперами", — отмечает Юлия Ружицкая.

Новости партнеров
Реклама