Олег Мейер Все статьи автора
1 апреля 2016, 17:09 1145

"ДП" выяснил, в какую недвижимость стоит вложить 100 млн рублей

Фото: Ермохин Сергей

В условиях экономической нестабильности и снижения курса рубля становится важно не только куда инвестировать сбережения, а как хотя бы сохранить накопления. "ДП" выяснил у экспертов, куда лучше вложить 100 млн рублей.

Каждый инвестор руководствуется правилом: входить в актив на минимальной стоимости и продавать объект в момент максимальных цен, когда основной рост уже произошел. Эксперты уверены, что сегодня наступил подходящий момент для инвестирования в элитное жилье. Дальнейшее падение цен маловероятно.

Топ-5 самых дорогих сделок с недвижимостью за начало 2016 года

Топ-5 самых дорогих сделок с недвижимостью за начало 2016 года

805
Ирина Ананина
Топ-5 самых дорогих сделок с недвижимостью за начало 2016 года

Топ-5 самых дорогих сделок с недвижимостью за начало 2016 года

805
Ирина Ананина

Сокращение спроса привело к тому, что застройщики элитных жилых комплексов предлагают скидки до 20-30%. Продавцы вторичного жилья также готовы идти на уступки. "На протяжении последнего года цены снижались, сейчас наблюдается стагнация", — говорит директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов. Он не исключает, что через год-два стоимость недвижимости будет уверенно расти при условии стабильной экономической ситуации.

"Если бы я сегодня выбирал инвестиционную нишу в России, я выбрал бы именно элитный сегмент недвижимости обеих столиц", — солидарен генеральный директор компании "Терра инкогнита" Сергей Федоров. По его мнению, в стране сохраняется устойчивый спрос на элитное жилье: "Из России лавинообразно бежит капитал, но внутри страны денежные потоки продолжают перераспределяться между старыми и новыми игроками. Региональные элиты в смутное время мигрируют в столицы, а те, кто живет на два дома, в стране и за границей, часто оставляют в собственности свои апартаменты в родном городе". По его словам, представителей высшего социального статуса не затронуло падение доходов, катастрофически сказавшееся на среднем классе.

Опыт прошлых кризисов показал, что даже при падении курса рубля долларовая цена на недвижимость восстанавливается уже через 2–3 года. Ключевой фактор для инвестирования — соотношение текущей цены и потенциала ее роста.

Разумеется, наиболее высокодоходными считаются инвестиции в объекты на малой стадии строительства. Это подтверждает динамика цен. Так, самый высокий рост стоимости квадратного метра эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg отмечают в проекте Hovard Palace на Загородном проспекте. С момента открытия продаж в конце 2012 года средняя цена на квартиры в этом доме увеличилась на 90% — с 314,6 тыс. до 597,7 тыс. рублей за 1 м2. Не менее высокие показатели показывает жилой комплекс "Леонтьевский мыс": здесь повышение средней цены от старта продаж в апреле 2012 года составило 86% (216,9 тыс. и 400,8 тыс. рублей за 1 м2 соответственно).

Убийцы элитарности

Потенциал для сохранения своей цены и увеличения ее в средне- и долгосрочном периоде имеет только недвижимость с уникальными характеристиками — связанными с локацией, видом и качеством дома. "Элитарная недвижимость консервативна. Поэтом в Петербурге для меня элитарная локация — это по-прежнему исторический центр и острова, — отмечает Сергей Федоров. — То, что требуется как условие для развития районов массовой застройки, а именно метро и общественный транспорт, крупные спортивные объекты, убивает всякую элитарность. В этом смысле для меня перспектива в плане среднесрочной стоимости жилья, к примеру, Крестовского острова выглядит пессимистически".

Сергей Федоров также убежден, что недостатки окружения не сможет компенсировать никакая, даже самая разнообразная, инфраструктура дома.

Кремль откликнулся на статью о подаренной связанным с Путиным девушкам недвижимости

Кремль откликнулся на статью о подаренной связанным с Путиным девушкам недвижимости

2658

По мнению директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, вложения будут эффективны, если приобретаемая недвижимость обладает определенными характеристиками. Среди самых важных — ключевая локация, яркие виды, инженерная составляющая, социальная однородность как самого объекта, так и его окружения.

Такие аспекты, как площадь квартиры и функциональность планировки, — это довольно существенные, но тем не менее вторичные факторы.

Осваиваем бюджеты

Для петербуржцев, которые хотели бы понимать, что их объект через несколько лет окажется не просто ликвидным, но и вырастет в цене, Елизавета Конвей рекомендует выбирать особо дефицитные локации, к примеру, на первой линии воды. Здесь расположено не такое большое количество домов, а в совокупности с развитой жилой средой вокруг объекта — еще меньше. Можно рассмотреть ряд объектов на Крестовском острове, которые находятся на первой линии воды, особенно в той его части, которая смотрит на Елагин остров, — например Diadema Club House, "Венецию", а также объекты в удаленности, например, "Пятый элемент", квартиры в "Доме у моря", которые выходят окнами на Елагин остров, проект "Императорский яхт-клуб".

В этот список можно включить и часть квартир в проекте "Леонтьевский мыс", откуда открываются уникальные панорамные виды на Финский залив, а социально однородная среда создана самим объектом. Актуальность отдельных квартир в "золотом треугольнике" в таких объектах, как набережная реки Фонтанки, 1, и набережная реки Мойки, 22, сложно переоценить, поэтому они окажутся весьма ликвидными независимо от времени и ситуации на рынке.

При бюджете 100 млн рублей вполне реально рассмотреть варианты квартир площадью до 200 м2 в некоторых вышеперечисленных проектах. "Стоит очень внимательно присмотреться к таким локациям, как Петровский остров и Леонтьевский мыс, где появятся объекты, стоимость которых со временем будет только расти", — резюмирует Елизавета Конвей.

Дисконт в 100 млн

Илья Менжунов утверждает, что 100 млн рублей — самый распространенный на сегодня бюджет покупки на элитном рынке недвижимости Москвы. За такую сумму можно купить квартиру в пределах ЦАО площадью 120-130 м2. Эксперт советует покупателям с данным бюджетом обратить внимание на такие элитные проекты, как Knightsbridge Private Park, "Снегири Эко", "Воробьев дом", "Даев Плаза", Клубный дом на Котельнической набережной. Причем Knightsbridge Private Park больше подходит для сохранения средств, чем для капитализации, поскольку стоимость квадратного метра ввиду готовности комплекса не будет увеличиваться высокими темпами. Остальные проекты подходят не только для сохранения, но и для приумножения средств.

Руководитель отдела оценки компании Sminex Дмитрий Цветов отмечает, что особый интерес для инвестиций представляют штучные проекты в исторических центрах мегаполисов. "Можно выбирать высококлассные объекты на вторичном рынке, которые оцениваются в 150 млн рублей, например, и пробовать добиться дисконта до 100 млн рублей", — добавляет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".

При этом в "Метриум Групп" советуют инвесторам купить одну квартиру стоимостью 100 млн рублей, а не, к примеру, три квартиры по 30 млн каждая. В последнем случае есть вероятность, что помимо вас в проекте будет множество таких же инвесторов, которые выбрали объект в том числе из-за относительно низкого порога входа. Такая внутренняя конкуренция помешает иметь высокую доходность.

В условиях неопределенности в экономике эксперты рекомендуют покупать квартиры в домах на завершающей стадии строительства.

Это, с одной стороны, снижает риски, а с другой — гарантирует получение дивидендов: спрос на вторичное жилье в премиальном сегменте выше, и обычно после сдачи дома застройщики повышают цены на 10-20%.

При этом инвестиционная квартира не обязательно должна быть одной из самых дорогих в комплексе. Зачастую после завершения строительства цены выравниваются, и более дешевые квартиры сильнее вырастают в цене, так как их ценность зависит не только от их индивидуальных характеристик, но и от уникальности комплекса в целом.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама