Наталья Ковтун Все статьи автора
1 декабря 2015, 12:47 1250

Совладелец "Строительного треста" о новых трендах на земельном рынке

Фото: Сергей Ермохин

Совладелец "Строительного треста" Беслан Берсиров рассказал "ДП" о новых трендах на земельном рынке, о том, как верность принципам может обернуться успешным бизнесом в регионах, почему коммерческая недвижимость в портфеле компании — это случайные истории, и о сложных отношениях с "Ленэнерго".

Беслан Рамазанович , на какие показатели " Строительный трест " выйдет в этом году?

"Строительный трест" дополнит жилье складами в Приморском районе

"Строительный трест" дополнит жилье складами в Приморском районе

1094
Наталья Ковтун
"Строительный трест" дополнит жилье складами в Приморском районе

"Строительный трест" дополнит жилье складами в Приморском районе

1094
Наталья Ковтун

— Мы с Резвовым Евгением Георгиевичем строим планы заранее – на 2-3 года вперед. В среднем по году выводим на рынок 130-150 тыс. м2 жилья, хотя еще 5 лет назад ориентировались на 100 тыс. м2. Этот год – рекордный: мы сдадим около 200 тыс. м2. Так что планы большие. И кризис их не сильно скорректировал.

А спрос на жилье будет?

— Как показывает статистика по РФ, в среднем спрос на жилье упал почти в 2 раза. Но Москва и Петербург пострадали меньше, поскольку люди стремятся в мегаполисы. Здесь спад спроса на уровне 30%. Но люди стали дольше думать над каждой сделкой. Если раньше решение принимали за неделю, то сейчас – за месяц. Так что период получения застройщиками первого рубля растянулся на месяцы. Это четко видно. Но мы с начала года покупателей не потеряли. Во всех комплексах продажи идут активно. Цена "квадрата" из-за роста себестоимости поднялась. Так что по выручке план года мы выполняем.

А насколько изменилась себестоимость?

— Выросла на 10-15% за год. В основном из-за импортной составляющей. Сильно подорожала инженерия, лифтовое оборудование, отделочные материалы. Рынок на это чутко отреагировал. Импортозамещение – не просто модное слово, это необходимость. Сегодня мы смотрим в сторону Азии, ищем продукцию совместных производств. Многие западные поставщики поняли, что для сохранения объемов продаж им придется двигаться в цене. Многие уступают. Так что нам удается снижать издержки.

Насколько изменилась маржа бизнеса?

— У всех она разная. Это зависит и от строителя, и от проекта, и от умения продавать жилье.  Кто-то хорошо продает, а кто-то привлекает людей баснословными скидками. Но это опасный для покупателя путь. Мы ни разу к таким приемам не прибегали. Комфортное жилье не может стоить дешево. А сейчас, когда инвесторы практически ушли с рынка недвижимости, мелкая нарезка (студии и малогабаритные квартиры) продается плохо.

Госстройнадзор оспаривает право "Стройтреста" строить ЖК в Старопарголовском квартале

Госстройнадзор оспаривает право "Стройтреста" строить ЖК в Старопарголовском квартале

474
Юлия Дерябина

В ваших домах нет студий. Почему?

Несколько лет назад в наших объектах закладывались единичные варианты студий. Сегодня студий у нас нет. Наш покупатель приобретает жилье, чтобы жить, а не для сохранения денег.

В этом году на "Топ-100" вы получили награду в номинации "Лучшие проекты в спальных районах города". Как вы оцениваете эту победу?

— Мне очень приятно, что наши жилые комплексы получают такие награды. И вдвойне приятно, что среди множества строительных компаний, возводящих жилье в спальных районах, выделили именно нас. Мы стараемся создавать не просто качественное жилье, а формировать комфортную среду для жизни людей.

Чем этот кризис отличается от прошлого?

— Нет ожидания, что все быстро закончится. В причинах кризиса много политического, и возня будет долгая. Мы по-новому должны научиться жить, исходя из ситуации. И ни на кого не рассчитывать. Совершенно очевидно: как было — уже не будет. А так… работаем, как работали. Не покупаем землю про запас, думая о сдаче объектов. И расслабиться нельзя: ситуация быстро меняется и требует предельной концентрации от бизнеса.

А как складываются ваши отношения с банками?

— Мы никогда не позволяли себе иметь кредиты на сумму, превышающую месячный оборот. Мы привлекаем займы для покупки очередного участка земли, а не для выплаты зарплаты или других текущих нужд. Но сейчас банки предлагают очень высокие ставки — 15-20% годовых. Нам, правда, они доверяют. Поэтому о займах выше 13% мы даже не разговариваем. Что касается ипотеки, то, благодаря господдержке, рынок выходит на докризисный уровень. У нас около 35-40% сделок проводится с ипотекой. Мы аккредитованы в 15 банках. Их ставки — 10,5-15%. Хотелось бы еще поддержки от государства для этой сферы. Но особенно не рассчитываем. Бюджеты все урезают — вы же видите.

Что происходит с земельным рынком?

— В предложении много участков бывших промышленных предприятий, которые планируют выводить из города. Но у такой земли много ограничений. Поэтому инвесторы внимательно оценивают возможности таких проектов и свои риски. И покупают явно меньше, чем раньше. Хотя собственники предлагают пятна в среднем на 15% дешевле, чем в прошлом году. Можно торговаться, и в ходу бартерные сделки. Почему бы нет? Это хорошее решение вопроса для тех, у кого нет свободных денег. Мы и сами такие предложения рассматриваем.

А покупать дополнительные участки для расширения проекта "NEWПитер" не планируете?

— Под этот проект у нас выкуплено около 100 га у Института мелиорации. В проекте будет более 500 тыс. м2 жилья: 6-9 этажей с отдельными доминантами по 12 этажей. Сейчас застраиваем участок, где будет 330 тыс. м2. На подходе еще 188 тыс. м2. Так что на ближайшие 5-7 лет мы там работой обеспечены. И оставшуюся в этом районе землю — около 40 га по другую сторону дороги — мы даже не смотрим. Хотя институт собирается продать ее кому-то одному и сейчас тщательно выбирает партнера. Но девелоперы не торопятся — ждут, пока мы разовьем территорию. Ведь всем, кто приходит следом, гораздо легче. Думаю, через год-другой отбоя от желающих строить в этом районе не будет.

А что вы будете делать с территорией велотрека на Поклонной горе?

— Там около 3 га. Дружественная нам компания владеет этим участком более 3 лет, и есть надежда обменять эту землю на иной участок сопоставимой стоимости. Переговоры со Смольным идут. Но юридически это очень сложный процесс.

В целом коррективы генплана считаете корректными?

— Саму процедуру корректировки можно вписать в историю. Был проделан титанический труд. Три года поправки собирали и наконец внесли. Но в 2018 году действие этого генплана закончится. И надо будет принимать новый. Параллельно корректируют ПЗЗ. Эта работа должна закончиться до конца года. Надеюсь, что так и будет.

Зато губернатор недавно предложил носить инвесторов на руках. Как думаете, не поздно спохватились?

— Лучше поздно, чем никогда. Хотя инвесторы — люди самодостаточные. При любом раскладе пытаются вести бизнес. А кто не справляется — уходит с рынка. Лучше, конечно, когда власть поддерживает, чем отменяет, например, уже согласованные проекты. В таких ситуациях остается только жалеть о потерянном времени и деньгах.

Позиция города в отношении социальной инфраструктуры не изменилась?

— Нет. Чиновники считают, что все объекты социальной инфраструктуры в новых проектах должны строить девелоперы и передавать безвозмездно городу. Эта нагрузка делает стоимость "квадрата" на 10-15 тыс. рублей дороже. Кроме этого, застройщик при безвозмездной передаче попадает на двойное налогообложение. Наши попытки изменить ситуацию поправками в ФЗ-214 пока ни к чему не привели. Кроме социальной инфраструктуры застройщики много средств тратят на создание инженерной и дорожной инфраструктуры.

Но в соседней Ленобласти другой подход к этой проблеме…

— Да. По этой причине многим городским застройщикам, в том числе и нам, комфортней сегодня работать в соседнем регионе. В Ленобласти все понятно и открыто. Там запущена программа «Социальная инфраструктура в обмен на налоги». Там есть профильный вице-губернатор, имеющий опыт в строительстве и доступный в любое время. Это очень серьезный аргумент для инвесторов. Выходит, когда город сам оттолкнул от себя застройщиков, в  Ленобласти не упустили шанс их удержать. И результат налицо. В том же Кудрово мы в этом году сдаем школу на 1600 мест — самую большую на Северо-Западе: объект расположен на 3 га, там два бассейна, стадион и каток. И другие компании строят инфраструктуру активно и охотно.

А как вам идея властей обложить новые проекты "десятиной"?

— Я бы не хотел это даже комментировать. В стране кризис, инвесторов надо притягивать, чтобы они тратили свои деньги, а не отталкивать.

А перспективы понижения высотности и плотности городской застройки, в том числе в уже согласованных проектах?

— В городе существует узаконенный высотный регламент. Его готовили долго, и я думаю, компетентные специалисты. Зачем все уравнивать? В любом случае в уже согласованных проектах нельзя что-либо менять.

В России с 1 октября остановлена регистрация сделок между застройщиками и дольщиками из-за ужесточения требований к страховщикам. Вы тоже от этой ситуации пострадали? Что вы о ней думаете?

— Конечно, пострадали. Идет серьезная задержка регистрации договоров долевого участия, а это, в свою очередь, задержка платежей. К сожалению, из-за передела рынка страховщиков много других участников страдает.

Как отразилась на вашем бизнесе ситуация с " Ленэнерго "?

— У нас пострадал только один объект. Его должны подключить к подстанции на Поклонной горе. "Ленэнерго" обещало ввести эту подстанцию в строй уже в этом году, но ее ввод перенесли на 2017 год. Нас это, конечно, повергло в шок. Ведь, в соответствии с подписанным договором, мы начали продавать жилье на этом объекте в конце 2013 года. Мы несем ответственность перед дольщиками. К счастью, нам удалось найти другие источники энергии временного характера для первой очереди. На рынке много поставщиков – те же предприятия высвобождают энергию и предлагают ее на рынок. Так что мы не сидим и не ждем, когда "Ленэнерго" решит свои проблемы, а ищем возможности. Во всех построенных нами домах электричество будет.

Как развиваются проекты "Строительного треста" в Калининграде?

— Два жилых комплекса в анклаве мы успешно построили и продали. Сейчас строим еще 77 тыс. м2 на границе города с областью — заканчиваем строительство первой очереди. Работы там еще года на три. Но в этом году мы купили еще один земельный участок площадью 30 га в Гурьевске. Сейчас разрабатываем граддокументацию. Начнем строительство в 2017 году. Там будет малоэтажное жилье и коттеджи – в совокупности более 100 тыс. м2.

Чем вам нравится этот рынок?

— Дело не в этом. Просто мы верны себе и не бросаем дело на полпути. В прошлый кризис, когда все из Калининграда сбежали, мы остались и были вознаграждены серьезным отношением к себе. Конкуренция там ниже, и спрос тоже. Но, на мой взгляд, регион недооценен. В другие регионы идти не планируем.

А есть ли планы активнее строить коммерческую недвижимость?

— Все наши проекты в этом сегменте – случайные истории. Выводить этот вид недвижимости в отдельное направление мы не планируем. Да, мы, например, строим спортивные объекты в своих жилых комплексах. Их уже пять. Нам это нравится. Мы дружим с сетью фитнес-центров "Олимп", которая арендует эти объекты и управляет ими. Окупаемость этой недвижимости – в пределах 7 лет. Нас это устраивает.

А как получилось, что жилой комплекс на Большой Зелениной ул. превратился в бизнес-центры с апарт- отелем?

— Там можно строить жилье. Но для этого нужно было снести два старых здания на участке. И хотя они никакой ценности не представляют, общественности это, скорее всего, не понравилось бы. А без сноса комфортное жилье там не построить – старые планировки мешают. Поэтому мы решили ничего не ломать, превратив здание в бизнес-центры с апартаментами во дворе. Полезная площадь комплекса составит около 18 тыс. м2, в том числе около 5 тыс. м2 – апартаментов. Сдадим мы его в I квартале 2018 года. А потом или сами будем управлять, или продадим. Благо потребности у того же "Газпрома" в офисах еще есть.

Усиливать присутствие на загородном рынке не планируете?

— У нас в работе три таких проекта — в пос. Кузьмоловский, в Токсово и в Петергофе. Если появится предложение земли под новый проект столь же привлекательное — мы его рассмотрим. У нас особый подход к этой теме: мы не продаем землю под застройку, а предлагаем построить дом в рамках проекта с единой концепцией. Это позволяет избежать "эффекта Шанхая" и сделать красивый проект.

Никто в Петербурге не строит столько домов из кирпича, как вы. Менять технологию не планируете?

— Мы верны кирпичу. И это даже не имидж. Просто нам нравится этот материал. А работать надо с тем, что приносит не только доход, но и удовольствие. Мы тратим большие деньги на нюансы. Недавно подсчитали, что за последние 5 лет потратили на разные "излишества и красоты" 500 млн рублей. Могли бы за счет экономии этих денег повысить маржу. Но мы этого не сделали. Почему? Мы так давно живем и работаем, что уже поняли — мелочей в нашем деле не бывает. Есть потребность творить красоту и оставить ее после себя.

Слышала, что ваши дети работают с вами. У вас династия?

— Младший сын — руководитель проекта "NEWПитер". А старший сын не строитель — у него свой путь. Я считаю, что династии в любом бизнесе — это хорошо. Для родителей это уж точно счастье. Важно, чтобы дети продолжали дело по зову сердца, а не под нажимом. Только тогда это дело будет процветать

Новости партнеров
Реклама