Татьяна Елекоева news@dp.ru Все статьи автора
26 ноября 2015, 16:49 974

Как в 2015 году изменились цены на квартиры в старом фонде

Фото: Михаил Тихонов

Если не считать отсутствия традиционных сезонных всплесков продаж и незначительного увеличения сроков экспозиции, негативных метаморфоз в сегменте объектов старого фонда в течение года не произошло. Напротив, цены на наиболее ликвидные объекты выросли, причем достаточно существенно.

По данным агентства "Петербургская Недвижимость", сегодня продажи жилья в домах старого фонда занимают 3% от объема всех сделок квартирного рынка. Столь незначительная доля объясняется не отсутствием спроса на исторические квартиры, а очень скромным предложением. Так, согласно информации корпорации "Адвекс. Недвижимость", в листингах риелторских компаний сейчас находится всего 3262 объекта дореволюционной постройки, из которых 2956 являются отдельными квартирами, еще 297 — это коммунальные квартиры под расселение.

DPRealty: иностранцы предпочитают квартиры в старом фонде Петербурга

DPRealty: иностранцы предпочитают квартиры в старом фонде Петербурга

26

По данным АН " Мой город", доля предложения исторических квартир ежегодно снижается примерно на 1–2%. "Жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет новостроек на 2,5–3 млн м2 в год, число же старых квартир остается фиксированным и заметно уменьшается на общем фоне", — объясняет заместитель генерального директора АН "Мой город" Леонид Сандалов.

С учетом появления нового законопроекта, запрещающего строительство в центре Петербурга, прироста новых квартир в историческом центре тоже не предвидится, а желающих там жить меньше не становится.

Аппетиты растут

Согласно сводным данным городских баз недвижимости, средние цены, запрашиваемые продавцами дореволюционных объектов, в течение текущего года значительно выросли.

Самый высокий показатель зафиксирован в Петроградском районе, где средняя стоимость квартиры в старом фонде находится на уровне 138 тыс. рублей за 1 м2, а прирост в цене за 11 месяцев составил 10,9%. Следом идет Центральный район со стоимостью "квадрата" 124 тыс. рублей и увеличением в 5,6%, затем Василеостровский (117,2 тыс. рублей за 1м2, прирост — 2,4%), на последнем месте Адмиралтейский район (110,9 тыс. рублей, прирост — 7,4%).

При этом, как отмечают эксперты, формирование цены в старом фонде в значительной степени стихийно. Четких критериев нет, как правило, продавцы берут за основу самое дорогое предложение на рынке, добавляют еще 10–15% на торг и выставляют квартиру в продажу. Зачастую такие факторы, как престижность локации, наличие или отсутствие капремонта, виды из окон, состояние квартиры и т. д. могут совсем не браться в расчет.

"Неопытные агенты, боясь потерять клиентов, соглашаются продавать объект по заявленной клиентом завышенной цене или используют данные порталов по недвижимости, забывая о том, что вся статистика таких источников строится на цене ожидания", — рассказывает директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость" Анастасия Лебедева.

Строители и риелторы спорят о том, что будет с ценами на первичное жилье в Петербурге

Строители и риелторы спорят о том, что будет с ценами на первичное жилье в Петербурге

1785
Наталья Ковтун

По словам экспертов, если на пике прошлого кризиса дисконт от цены ожидания до стоимости сделки составлял 35%, то сегодня разрыв между запрашиваемой и реальной ценой значительно меньше и находится в диапазоне 15–20%.

В редких случаях, когда нужно очень быстро продать квартиру, речь может идти о снижении в 30%.

Как рассказал аналитик ИХ "ФИНАМ" Тимур Нигматуллин, дисконт к рыночному ценнику в размере от 15 до 30% готовы также предлагать реальному покупателю с деньгами владельцы неликвидной недвижимости. По словам Леонида Сандалова, к этой категории по–прежнему относятся большие квартиры площадью от 150 м2, объекты в домах с деревянными перекрытиями и квартиры, расположенные во вторых или третьих дворах. "Если хозяева не соглашаются на дисконт, то такие предложения могут находиться в листингах риелторских компаний годами", — говорит эксперт.

"Однушки" лидируют

Безусловными лидерами ценового роста в этом году стали однокомнатные квартиры в домах с металлическими перекрытиями и после капремонта, где деревянные перекрытия заменены на бетонные блоки. В октябре цена в таких объектах изменилась на 2,9%, в течение 11 месяцев их стоимость увеличилась на 5,56%. В среднем цена однокомнатной квартиры в доме дореволюционной постройки с капремонтом сейчас находится на уровне 5,9 млн рублей, стоимость 1 м2 оценивается в 131,7 тыс. рублей.

Несмотря на возросшие цены, время экспозиции таких квартир практически не увеличилось и составляет от 2 до 6 месяцев.

По словам Леонида Сандалова, этот товар никогда не залеживается, поскольку "однушки" в историческом центре крайне редкий вариант — в базах недвижимости традиционно находится всего несколько десятков таких предложений. Ликвидными объектами также являются квартиры площадью до 100 м2 в домах после капитального ремонта.

В отличие от однокомнатных квартир, это достаточно популярное предложение. По данным АН "Мой город", доля таких квартир сейчас составляет 40–50% от общей базы дореволюционных квартир.

Тем не менее независимо от состояния рынка они неизменно пользуются спросом, в экспозиции находятся не более полугода и в течение октября продемонстрировали небольшой ценовой рост на 0,2%. По сравнению с декабрем 2014 года стоимость таких квартир, напротив, упала на 0,3%, и сейчас такое жилье в среднем можно купить за 9,2 млн рублей. Квадратный метр оценивается в 105,8 тыс. рублей.

Лидером спроса по–прежнему являются квартиры, которые находятся в премиальных локациях Центрального района Петербурга. Генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов отмечает, что благодаря привлекательному окружению и роскошным видам цена квадратного метра на объекты, расположенные в границах "золотого треугольника" (территория, ограниченная Дворцовой и Адмиралтейской набережными, Гороховой улицей и наб. реки Фонтанки) может достигать 200 тыс. рублей и более. Причем, как утверждает консультант департамента оценки в подразделении консалтинговой группы "Апхилл" Алексей Бучнев, верхняя планка в этой локации вполне может находиться и на уровне 500 тыс. рублей за 1 м2. При этом, по данным ИХ "ФИНАМ", в течение III квартала 2015 года квартиры в премиальных локациях Центрального района в среднем подорожали в пределах 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По мнению экспертов, после восстановления российской экономики цены на квартиры в старом фонде будут расти еще активнее. "Центр города сейчас недооценен. Адекватной стоимости, по которой предлагаются квартиры в исторических центрах мировых столиц, он достигнет через 20–30 лет, когда будут решены все проблемы с инфраструктурой, ремонтами, электричеством и т.п", — комментирует Леонид Сандалов.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама